买房时需要警惕哪些特殊房产?特殊房产怎么买卖?

买房不容易，买到不舒心的房屋就更麻烦了。购房者买房之前一定要看好，如果看到一些特殊房产，千万不要买，买了住着麻烦，出售更麻烦。

一、买房时需要警惕哪些特殊房产

1、产权关系不明确的房屋

在买房子之前，我们都会对房屋的产权进行核实，但有的房屋由于各种历史原因或不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整，法律关系的主体也会因此产生变动，甚至混淆不清。这种产权的房屋要么不买，要么就要求房主先对房屋的产权关系弄清楚。

2、产权交易受限制的房屋

商品房是普遍交易的一种房屋，除了商品房之外我们还能经常听到一些其他名称的房屋，比如军产房、福利房等等，这些房屋出售必须经原产权单位盖章后才能出让。而大多数这样的单位一般都不允许其职工向外人出售房屋，如果同意出售，则要求卖方提供其同意出售的证明，以免给自己造成不必要的损失。

3、房屋的性质

购买房屋的时候除了要注意房屋的产权以外，还需要注意房屋的用途和所在土地的性质。土地有划拨土地和集体土地之分，房屋也有商用和住宅楼之分，因为房屋的用途、性质不同，则买房费用也不同，房屋的功能也不同。在买房前，购房者一定要清楚自己的买房目的，并了解房屋的用途，不要盲目购买。

4、长时间未办理房产证的房屋

新房在交房之后，开发商一般在短时间内就会办理房产证，如果房屋长时间没有办理房产证，那其中一定存在问题。办理不了房产证大多数都是因为开发商的原因导致的，购房者在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，因为只有真正过户了，房子才是你的。

5、设有抵押的房屋

购买房屋之前应该先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，看该房产是否设定了抵押，抵押人是谁，抵押期限多长，然后确认抵押人同意转让该房产，并且要得到抵押人的书面同意文件。

6、承租人没放弃优先购买权的

同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以购房者应得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

7、房子建在集体土地上的

根据国家政策规定，建在集体土地上的房子即小产权房只能在本乡本村进行交易，不能直接卖给城市户口居民，城市居民只能向农民租房。若购房者买了这类房屋，一旦出现纠纷或拆迁，将无法得到任何补偿。

二、特殊房产怎么买卖

在购买房屋的时候，一般都应当签订相应的购房合同。购房合同中约定了购买者与开发商之间的权利与义务，各自可以依法履行自己的权利与义务，但是不得侵权。

1、共有的房产

什么是共有房产?房产证上有一个以上的权利人，这种房产就是数人共有的房产。购买共有的房产必须要取得所有共有人的同意，否则，买卖合同可能被认定为无效。

购买共有的房产要注意以下几个问题：

房产证上是夫妻一方的名字但房产属于夫妻共同财产。在这种情况下，房产证上登记的一方虽然未经另一方同意就卖了房子，但由于不动产登记具有公示、公信的效力。对于购房人来说没有义务也没有能力对该房产是否是夫妻共同财产进行核查，因此只要购房人是善意的，不明知辅以一方不同意卖房的事实，则买卖合同是有效的。

产权证上是两个人但签订合同时只有一人签字。根据司法解释的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

在这里要提醒大家，购买共有的房产，签订合同时最好让所有共有人都签名，并核对其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代签，则要重点审核签名的人有无代理权，可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人，要注意签订合同的人与未成年人是什么关系，是不是未成年人的监护人。

2、配套房、中低价房

配套房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。中低价房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。

很多地方规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内不得转让、出租，但这些规定不是法律或行政法规，因此即使违反也只不过是不能立即办理过户手续，买卖合同本身还是有效的。但是，由于要等到五年之后再过户，法律风险是很大的。

即使购房人已经住在房屋内，也有可能在将来房价上涨后被当初的卖家毁约，卖家可能将房屋抵押或者另行出售给他人，导致不能过户。如果卖家一房二卖，而且他人已取得了产证，此时购房人只能转而追究卖家的赔偿责任，而难以取得房屋产权。因此，难以有万全之策保证上家会在五年后顺利过户，购买此类房产要千万小心。

3、售后公房

买卖售后公房主要涉及到两个问题：

出卖售后公房，产权证上只有一个人的名字，但可能还会存在其它的产权人，如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。不过基于不动产的公示和公信力，因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

同住人的居住权利，同住人虽然不是产权人，但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时，房地产交易中心要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易中心当场签名。

如果未经同住人同意，产权人将房屋出售给他人，那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋。基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护，同住人只能向出卖人主张居住权，或者要求分割出卖人取得的房款，而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。为尽量避免此类纠纷，在购买售后公房时要对同住人情况进行了解，可要求上家出示户口簿，并要求同住人以书面形式承诺同意出售房屋。